FISCALITÉ IMMOBILIÈRE EN SUISSE : PRINCIPES ET ÉVOLUTIONS RÉCENTES

Tout propriétaire immobilier qui se réserve l’usage de son bien est imposé sur la valeur locative de celui-ci. Cette imposition concerne la résidence principale, comme la résidence secondaire du propriétaire. La valeur locative correspond au revenu qu’il serait possible de tirer de la location du logement, si celui-ci était mis en location. Le montant de la valeur locative est ajouté au revenu imposable du propriétaire sur sa déclaration de l’impôt sur le revenu. Il vient donc augmenter l’imposition sur le revenu du propriétaire foncier. Le montant de la valeur locative est déterminé par l’administration fiscale. De nombreux critères sont pris en compte : le prix des loyers sur la commune, la surface du bien, sa localisation, etc. En pratique, la valeur locative ne peut être inférieure à 60 % de la valeur de marché du bien.

Les personnes physiques sont soumises en Suisse à un impôt sur la fortune. Le sujet de cet impôt est l’ensemble de la fortune du contribuable, y compris les biens immobiliers. La propriété d’un bien immobilier entraîne donc le versement d’un impôt sur la fortune immobilière. La valeur prise en compte pour le calcul de cet impôt sur la fortune immobilière est une valeur nette, basée en principe sur la valeur vénale du bien. Les dettes établies sont déductibles de l’impôt sur la fortune. À noter que chaque canton est libre de choisir un barème d’imposition qui lui est propre.

L’impôt sur les gains immobiliers est prélevé sur les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un bien par un particulier. Il est payé par le vendeur de l’immeuble lorsqu’il s’agit d’une personne physique. L’impôt sur les gains immobiliers s’applique dans tous les cantons de Suisse. Son montant correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de l’immeuble. L’impôt sur les gains immobiliers est dégressif en fonction de la durée de possession du bien. Cette règle permet à la fois de :

• contrebalancer le poids de l’impôt dû pour un bien acquis il y a de nombreuses années, alors que les prix de l’immobilier étaient inférieurs ;
• lutter contre la spéculation immobilière : plus la revente est rapide, plus elle est imposée fortement.

Il est possible de reporter l’impôt sur les gains immobiliers dans le cadre d’un achat de remplacement (vente d’un immeuble suivie par l’achat d’un autre immeuble). Seule l’éventuelle différence de prix entre les deux biens est alors imposée. L’impôt sur les gains immobiliers est prélevé par les cantons, plus rarement par les communes.

Des possibilités de déduction existent, afin d’alléger la fiscalité immobilière en Suisse. Il est ainsi possible de réduire le montant de l’impôt payé par le contribuable propriétaire.

Les frais d’entretien d’un immeuble font partie des frais déductibles à l’impôt sur le revenu dans la déclaration fiscale annuelle d’un propriétaire. Les frais d’entretien correspondent aux frais engagés afin de maintenir la valeur existante du bien immobilier. Ils incluent par exemple :

• le remplacement à l’identique d’une cuisine ;
• le rafraîchissement des murs d’un séjour ;
• les réparations courantes ;
• la taille des plantes, etc.

La déductibilité des frais d’entretien n’est valable que dans l’année où la dépense est réalisée. Ainsi, si le montant des frais d’entretien dépasse le revenu imposable de l’année, l’avantage fiscal relatif au surplus sera perdu. La date de la facture est en général déterminante pour exercer cette déductibilité. Dans tous les cas, il est nécessaire de tenir compte des pratiques fiscales du canton dans lequel le contribuable est imposé.

Les travaux à plus-value correspondent à tous les coûts engagés pour réaliser des travaux qui augmentent la valeur d’un bien. Couramment appelés impenses, ils ne sont pas déductibles du revenu imposable déclaré annuellement, mais de l’éventuelle plus-value réalisée à la cession du bien immobilier. On trouve dans cette catégorie :

• les travaux visant à ajouter un élément à la construction existante (construction de véranda, d’extension, aménagement de combles non habitables) ;
• les travaux de transformation complète, avec une nouvelle répartition de l’espace intérieur ;
• les travaux d’assainissement total d’un immeuble.

Dans ces cas de figure, l’administration considère que les travaux sont assimilables à une nouvelle construction économique, d’un point de vue fiscal. Pour bénéficier de la déductibilité à l’impôt sur les gains immobiliers, il est nécessaire de conserver les factures des travaux.

Le contribuable propriétaire peut également déduire de son revenu imposable : les frais d’exploitation (dont primes d’assurance), les frais d’administration du bien immobilier et les intérêts hypothécaires. À noter que depuis 2020, dans le canton de Vaud, la déductibilité des pénalités de remboursement anticipé dépend de la nature de l’événement qui a généré le remboursement anticipé de l’hypothèque (signature d’un nouveau contrat ou vente du bien immobilier).

Sur le principe, les travaux visant à réaliser des économies d’énergie sont considérés comme des travaux à plus-value. Ils sont cependant déductibles de l’impôt sur le revenu. Rentrent dans cette catégorie : l’installation de panneaux solaires, d’une isolation par l’extérieur, le remplacement d’un système de chauffage peu économe par une solution moins énergivore, etc. Ce système est mis en place afin d’inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique. La réduction d’impôts permet en effet de financer une partie des travaux. Elle est reportable sur deux périodes fiscales en cas d’excédent depuis 2020.

Le contribuable propriétaire subit de multiples impositions. Les possibilités de déduction fiscale sont limitées et demandent une bonne connaissance des spécificités cantonales. Optimiser sa charge fiscale demande de se poser les bonnes questions à chaque étape de sa vie de propriétaire. Il faut aussi se tenir informé en permanence des évolutions du cadre fiscal.

Les impôts et les taux d’imposition variant d’un canton à l’autre, il faut bien se renseigner avant d’acheter. Cela permet d’estimer au plus juste l’impôt associé à l’acquisition et à la possession d’un bien immobilier. La fiscalité peut éventuellement devenir un critère de choix, au moment de s’installer dans un canton plutôt qu’un autre. En tout cas, se renseigner sur les pratiques fiscales spécifiques d’un canton permet de s’installer en connaissance de cause.

La même réflexion peut être menée au moment de réaliser des travaux : planifier ses travaux d’entretien induit un potentiel d’économie fiscale. Les bonnes pratiques demandent notamment d’anticiper :

1. La qualification des travaux faite par l’administration fiscale, afin de maîtriser la charge fiscale. Un élément à considérer est le coût total des travaux par rapport au coût d’acquisition de l’appartement ou de la maison. Si l’ampleur des travaux est trop importante par rapport à la valeur originelle du bien, le fisc contestera la déductibilité des frais engagés. Ils ne seront plus considérés comme de l’entretien. La nature des travaux et le changement d’affectation de tout ou partie du bien sont d’autres signaux influant sur la qualification des travaux (et leur déductibilité).
   
   
2. La planification des travaux. Lorsque le montant des travaux dépasse le revenu imposable d’une période fiscale, l’excédent n’est pas reportable à l’année suivante (sauf pour les travaux d’économie d’énergie). Il est parfois préférable d’étaler une rénovation dans le temps. Cette planification, lorsqu’elle est possible, permet de ne pas perdre d’avantage fiscal et de financer ses travaux grâce à la réduction d’impôt.

La réglementation évolue régulièrement, impactant parfois de manière importante la fiscalité des propriétaires. Ainsi, le Parlement fédéral réfléchit depuis 2017 à une révision de l’imposition sur la valeur locative. Le Conseil des États a adopté à l’automne 2021 une réforme qui pourrait la faire disparaître. Le dossier est toujours en discussion. En contrepartie, le principe de déductibilité de certains frais à l’impôt sur le revenu serait revu.

La fiscalité suisse se distingue, de manière générale, par son absence de réglementation uniforme et la superposition des souverainetés fiscales. Maîtriser les subtilités fiscales et les évolutions réglementaires demande un investissement important et des connaissances pointues. Dans ce contexte, lorsque l’on souhaite estimer précisément le montant des impôts liés à la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers, il est difficile de se passer des conseils d’un expert-fiscaliste. Il est le mieux placé pour optimiser la fiscalité des propriétaires fonciers, leur éviter des pièges, en tenant compte de leur situation particulière. Les équipes et les associés des fiduciaires du Groupe Heller sont à votre disposition pour vous aider dans ces démarches.